Tips Membeli Rumah dengan KPR

Kredit Pemilikan Rumah (KPR) membuat Anda dapat memiliki rumah dengan mudah. Namun, banyak konsumen yang belum mengerti pengertian, syarat, proses, biaya, dan keuntungan KPR.

Pengertian KPR

Kredit Pemilikan Rumah adalah suatu fasilitas kredit yang diberikan oleh perbankan kepada para nasabah perorangan yang akan membeli atau memperbaiki rumah.

Di Indonesia, saat ini dikenal ada dua jenis KPR:

  1. KPR Subsidi, yaitu KPR yang diperuntukkan bagi masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah dalam rangka memenuhi kebutuhan perumahan atau perbaikan rumah yang telah dimiliki.
    Bentuk subsidi yang diberikan berupa: subsidi meringankan kredit dan subsidi menambah dana pembangunan atau perbaikan rumah. Kredit subsidi ini diatur tersendiri oleh Pemerintah, sehingga tidak setiap masyarakat yang mengajukan kredit dapat diberikan fasilitas ini.
    Secara umum batasan yang ditetapkan oleh Pemerintah dalam memberikan subsidi adalah penghasilan pemohon dan maksimum kredit yang diberikan.
  2. KPR Non-Subsidi, yaitu KPR yang diperuntukkan bagi seluruh masyarakat. Ketentuan KPR ditetapkan oleh bank, sehingga penentuan besarnya kredit maupun suku bunga dilakukan sesuai kebijakan bank yang bersangkutan.

Persyaratan KPR

Secara umum, persyaratan dan ketentuan yang diperlakukan oleh bank untuk nasabah yang akan mengambil KPR, relatif sama. Baik dari sisi administrasi maupun dari sisi penentuan kreditnya.

Untuk mengajukan KPR, pemohon harus melampirkan:

  1. KTP suami dan atau istri (bila sudah menikah).
  2. Kartu Keluarga.
  3. Keterangan penghasilan atau slip gaji.
  4. Laporan keuangan (untuk wiraswasta).
  5. NPWP Pribadi (untuk kredit di atas Rp100 juta).
  6. SPT PPh Pribadi (untuk kredit di atas Rp50 juta).
  7. Foto kopi sertifikat induk dan atau pecahan (bila membelinya dari developer).
  8. Foto kopi sertifikat (bila jual beli perorangan).
  9. Foto kopi IMB.

Biaya Proses KPR

Pada umumnya, fasilitas KPR pemohon akan dikenakan beberapa biaya, di antaranya: biaya appraisal, biaya notaris, provisi bank, biaya asuransi kebakaran, dan biaya premi asuransi jiwa selama masa kredit.

Metode Perhitungan Bunga KPR

Secara umum dikenal tiga metode perhitungan bunga yaitu:

  1. Flat
  2. Efektif
  3. Annuitas Tahunan dan Bulanan

Dalam praktiknya, metode suku bunga yang digunakan adalah suku bunga efektif atau annuitas.
Cara menghitung bunga KPR semakin bervariasi. Banyak bank menawarkan sistem flat rate dan fixed rate. Ada juga yang murni mengambang atau floating (biasanya setelah tahun pertama).
Konsumen dan investor properti perlu untuk memahami bagaimana sistem penghitungan bunga, agar tidak merugi dan menyesal di kemudian hari.

  1. Suku Bunga Flat (Flat Interest Rate)
    Perhitungan suku bunga flat relatif sederhana. Jumlah utang dikalikan suku bunga, lalu dikalikan lagi dengan masa pinjamannya, lantas dibagi rata dengan masa cicilan.
    Misalnya pokok pinjaman Rp100 juta dengan suku bunga 10% per tahun untuk jangka waktu 3 tahun. Maka besarnya angsuran adalah Rp100 juta x 130% dibagi 36 bulan = Rp 3.611.111 per bulan.
    Sistem flat juga sangat mudah dihitung total biaya bunganya. Untuk kasus di atas, total biaya bunganya adalah: 10% x 3 tahun x Rp 100.000 = Rp 30 juta.
    Angsuran bersifat tetap dari bulan ke bulan, dan bunga dihitung dari besarnya pokok pinjaman. Sistem ini terasa merugikan nasabah, karena biaya bunga dihitung dari besarnya pokok pinjaman. Leasing kendaraan bermotor banyak yang menggunakan sistem suku bunga flat.
  2. Suku Bunga Efektif (Effective Interest Rate)
    Suku bunga efektif merupakan kebalikan dari sistem suku bunga flat. Biaya bunga dihitung berdasarkan sisa pokok pinjaman. Jadi, komposisi antara pokok pinjaman dan biaya bunga akan berbeda dari bulan ke bulan.
    Biasanya, pada tahun-tahun awal, biaya bunga jauh lebih tinggi dari pokok pinjaman. Tapi mendekati jatuh tempo pelunasan, porsi biaya bunga akan mengecil dan cicilan pokoknya semakin membesar.
  3. Suku Bunga Mengambang (Floating Interest Rate)
    Disebut suku bunga mengambang karena didasarkan pada suku bunga di pasar uang domestik maupun internasional. Bank-Bank di Indonesia banyak yang menggunakan suku bunga SBI sebagai patokan suku bunga mengambang.
    Bagi bank, suku bunga mengambang cenderung mengamankan risiko mereka. Selisih antara cost of money dan suku bunga kredit dapat “diamankan” pada kisaran yang mereka kehendaki. Bagi nasabah, suku bunga mengambang memerlukan kecermatan dalam mengamati perkembangan.
  4. Suku Bunga Tetap (Fixed Rate)
    Suku bunga fixed berarti suku bunga dipatok pada tingkat tertentu selama masa kredit. Perhitungan besarnya bunga yang harus dibayar selalu menyesuaikan dengan pokok utang. Otomatis, sejalan dengan makin menurun pula pembayaran bunganya.

Keuntungan KPR

  1. Nasabah tidak harus menyediakan dana secara tunai untuk membeli rumah. Nasabah cukup menyediakan uang muka.
  2. Karena KPR memiliki jangka waktu yang panjang, angsuran yang dibayar dapat diiringi dengan ekspektasi peningkatan penghasilan.

Hal-hal yang perlu diperhatikan

  1. Bila membeli rumah dari perorangan, pastikan bahwa sertifikat yang ada tidak bermasalah dan ada IMB sesuai dengan kondisi bangunan.
  2. Bila membeli rumah dari developer, pastikan developer tersebut telah mempunyai izin-izin, antara lain:

           * Izin Peruntukan Tanah: Izin Lokasi, Aspek Penatagunaan lahan, site plan yang telah disahkan, dan sebagainya.

          * Prasarana sudah tersedia.

          * Kondisi tanah matang.

           * Sertifikat tanah minimal SHGB atau HGB Induk atas nama developer.

           * IMB Induk.

      3. Kenali reputasi penjual (perorangan atau developer).

      4. Jangan melakukan transaksi jual beli di bawah tangan. Artinya, apabila rumah yang akan dibeli masih dalam status dijaminkan di bank, maka lakukanlah pengalihan           kredit pada Bank yang bersangkutan dan dibuat akte jual beli di hadapan notaris. Jangan sekali-kali melakukan transaksi pengalihan kredit “di bawah tangan”,           artinya atas dasar kepercayaan saja dan tanda buktinya hanya berupa kuitansi biasa, karena bank tidak mengakui transaksi yang seperti ini.

Chat Sekarang